6 Şubat depremlerinden sonra birçok sorun yaşadık.
2020 yılındaki Sivrice depremini yaşamamıza rağmen Malatya olarak halen acemi olduğumuz durumları yaşıyoruz.
Maalesef 6 Şubat gibi yıkıcı bir depremden sonra 2 seçim dönemi geçirdik.
Siyasilerin popülist söylemleri, gerçekleşemeyecek vaatler ve en önemlisi AK Parti’deki yeni adayların acemilikleri ile beraber mevcut vekillerin ve belediye başkanlarının aday gösterilmeyince şehri kaderine bırakması işleri çıkılmaz bir hale getirmişti.
İşin başında hata yapmıştık.
Gönüllük esasına dayalı bir sistemle yeni mezun olmuş mimar ve mühendisleri sahaya çıkartıp Malatya’nın yapı stoku analizini yapılmasını istedik.
Ne ağır hasar alan daire sahibi memnundu ne hafif hasar alan mülk sahibi.
Gözlemle koca koca binaların tespitlerini yapmaya çalıştık.
Mahkemelerimiz şu anda bunlarla uğraşıyor!
Tespitlerden sonra yıkıma geçtiğimizde ise facia yaşıyorduk aslında.
Hayatında bir iş makinesi görmemiş firmaları zengin etmek için çaba harcayan bürokratlarımız oldu.
Bir fıkranın kahramanları gibi anı yaşarken tespitlerde olduğu gibi yıkımı da elimize yüzümüze bulaştırdık.
Sonra orta hasar krizi yaşadık ve halen yaşamaya devam ediyoruz.
Önce tüm orta hasarlı evleri yıkacağız dendi.
Sonra milli servet söylemi aniden ortaya çıktı.
Bu arada “yıkacağız” lafına inanan çoğu orta hasarlı yapı adeta tıraşlanmıştı.
Ne var ne yok satılmıştı.
Sitenin kazanından, bahçedeki ahşap oturma alanlarına kadar tüm demirbaşlar paraya çevrilmişti.
Mülkiyet hakkı diye bir kavram yok olmuş gibiydi!
Daha sonra Yerinde Dönüşüm isminde bir proje ortaya çıktı.
Bana göre depremden sonra şehrin ekonomik, sosyal, kültürel ve demografik yapısını zedelemeyen tek mantıklı projeydi aslında.
Taştepeli ile Zafer mahalleliyi aynı kata yerleştirip Fahri Kayahan’da oturanlar ile Melekbaba’da yaşayanları üst kata almak için övünen çok siyasetçi vardı bu şehirde.
Toplu konut dediğin şeyin ne olduğunu gerçek manada bilmeyen ve sadece rakamlarla övünmeyi seven bu siyasiler maalesef şehrin güzel olan nesi varsa yok ediyordu.
Gelin bugün size Yerinde Dönüşüm projesinin halen neden yerinde saydığını, siyasilerin beceriksizliğini, müteahhitlerin durumunu, belediyelerin nitelikten uzak hallerini, vatandaşın ne yapması gerektiğini ve komşumuz Adıyaman’ın bu konuda nasıl başarı sağladığını yazayım.
MÜTEAHHİT YOKSA İŞ ÇIKMAZ!
6 Şubat tarihiden sonra literatürümüze giren birkaç kavram var.
Bunlardan bir tanesi “Yerinde Dönüşüm”…
Devlet, vatandaşa kredi ve hibe ile birlikte toplamda 1,5 milyon TL destek verip, ağır hasar alan binasının yerine her hangi bir müteahhitle anlaşmasını istiyor.
Bu haktan yararlanmak için de bina sakinlerinin yüzde 51’inin onay vermesi gerekiyor.
Yüzde 51’i yakalamış ama onay vermeyen daire sakinlerinin durumu, müteahhidin buradaki rolü nedir?
Aslında Malatya’da Yerinde Dönüşüm projesinin aylardır kaplumbağa hızında bile ilerleyemeyişinin sebeplerinden biri bu konu.
Yüzde 51’i yakalamış ama Yerinde Dönüşüm yapmak istemeyen daire sakinlerinin hakları (hisseleri) Hazine’ye devrediliyor. Bu hakları başka yazıda değerlendiririz ama burada müteahhitlik firmasının ödemesini kim yapacak?
İlgili bakanlık diyor ki biz vereceğiz.
Diyelim ki 50 dairelik bir yapının 40 dairesi Yerinde Dönüşüm yapmak için onay verdi. 10 hak sahibi onay vermedi. Müteahhitlik firması ile 2 milyon TL’ye her şey dahil anlaşıldığını varsayalım.
10 dairenin ödemesi 20 milyon TL.
Üstelik fiyatın biraz düşürülmesi için müteahhidin daire arttırması lazım. 50 dairelik bir blok için 5 daire arttırdığını düşünelim.
Müteahhit aynı arsada 5 daire fazla yapıyor kendi imkanlarıyla.
5 dairenin fiyatı da eder sana 10 milyon.
Kafanız karışmasın, daha açık yazacağım.
Bu 50 dairelik blok için müteahhitlik firması ilgili ilçe belediyesine (Yeşilyurt veya Battalgazi) başvuruyor.
Yapılacak bloğun mimarisi, statiği, elektirik, mekanik ve zemin etütü için ilgili belediye dışardan müteahhide bu işlemleri yaptırtıyor.
Bu süreç ilk zamanlar 6 ayı geçiyordu. Şu anda 2-3 ay arasında yapılıyor.
İşlemlerin hepsi bittikten sonra inşaat ruhsatı alınıyor.
Firma bu ruhsat ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne başvuruyor.
50 daire demiştik.
Vatandaşa tanınan kredi ve hibe miktarı 1.5 milyon TL idi. Yerinde Dönüşüm için kabul eden 40 dairenin fiyatı 60 milyon TL.
Firma vatandaş adına bu hakları alıyor.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, bu parayı peyder pey veriyor.
Firma, ruhsat aşamasında bu paranın yüzde 10’nunu, inşaatın bodrumu tamamlanınca yani yol kotuna gelince yüzde 30’unu, binanın bütün kaba inşaatı bitince yüzde 30’unu ve vatandaşa anahtar teslim edilince ise kalan yüzde 30’u veriliyor.
Bu ödeme şekli aslında çok güzel bir sitem.
Fakat kabul etmeyenlerin parasını müteahhit ne zaman alacak?
Bakanlık, Yerinde Dönüşüm yapılan binaya onay vermeyen hak sahiplerinin haklarını iş bitiminde 2 taksitle veririm diyor.
Birinci konu, tarih tam belli değil.
İş bitiminden bir ay sonra mı, 6 ay sonra mı?
Çoğu müteahhitlik firması bu yüzden Yerinde Dönüşüm projesine site yönetimlerine teklif dahi vermiyor.
Kabul etmeyen 10 dairenin bakanlıktan alınacak desteği 15 milyon TL.
5 daire fazla yapılacağını söylemiştik. 7,5 milyon da bunun maliyeti.
50 dairelik bir yapıda müteahhitlik firması yaklaşık 22,5 milyon TL alacağını iş bitiminden sonra alması işleri müteahhit açısından zorlaştırıyor.
Ve vatandaşın artı vereceği 500 bin TL’yi de peşin vermeyeceğini de hesaba katarsak, bir müteahhitlik firmasının çok güçlü ve öz kaynaklarının olması gerekir. Üstelik Bakanlık, onay vermeyen dairelerin fiyatlarını, Bayındırlık birim fiyatlarından veririm diyor. Vatandaşla hangi fiyata anlaştığın beni ilgilendirmez diyor.
Burada hiçbir firmayı savunmuyorum.
Ama bu işin ağır ilerlemesinin bir nedeni müteahhitlerin bu işe girişmemesi.
Ekonomik kriz, enflasyon ve maliyetlerin her ay artması da cabası.
Öz kaynağı yeterli olmayan ve önünü görmeyen hiçbir firma bu işe atılmıyor. Atılan bazı firmalar da kuşku uyandırıyor.
Bu Yerinde Dönüşüm’ün müteahhitlik tarafı…
Gelelim vatandaşa…
VATANDAŞ MUTLAKA SORGULAMALI!
Yerinde Dönüşüm yapmak isteyen her bina sakini şunu iyi bimeli ki, depremle yerle bir olmuş bir şehirde yaşadığını, müteahhitlik firmasının çok çok önemli olduğunu unutmamalıdır.
“Ben yüzde 51’i yakaladım, en ucuz veren firmayla anlaşayım” mantığında kim varsa bu düşünceden bir an önce vazgeçmelidir.
Bi kere şunu iyi idrak etmemiz lazım.
Yerinde Dönüşüm yapılan yeri TOKİ yapmıyor. Bakanlık sadece kredi ve hibe desteği veriyor.
Bu konuyu araştırırken sektördeki tüm paydaşlar ile görüşmeler yaptım.
Mesela İnşaat Tamamlama Sigortası diye bir sigortalama süreci başlamış Türkiye’de.
Malatya’daki birçok müteahhit firmasının bile haberi yok.
Türkiye’de sadece bir firma bu işlemi yapıyor.
Kısacası vatandaş, firma inşaatı bitirine kadar güvence altına alıyor.
2 milyon ile 3 milyon TL arası yapılan dairelerin olduğu bu şehirde çok düşük bir miktara inşaatını sigortalayabiliyorsun.
Bu sürece giren firmanın Findex raporundan vergi borcuna, piyasadaki raporundan birçok konuda o müteahhitlik firmasının durumuna bakılıp inşaatı sigortalıyor vatandaş adına.
Çünkü önümüzdeki aylarda yarıda kalmış inşaatları, kaçan müteahhitleri konuşma ihtimalinden bahsediliyor.
Burada kimsenin huzurunu kaçırmak istemiyorum ama vatandaş bu saatten sonra bilinçli olması lazım.
Mesela bir Adıyaman firması ile görüştüm.
Depremden sonra Adıyaman’da 2 binden fazla bağımsız yapı yapan veya yapısı devam eden bir firma.
Malatya’da bir sitemizin yerinde dönüşümü için teklif vermiş.
Şirket yetkilisi ile görüştüm.
Tünel kalıp sistemi ile tüm evleri yaptığını söyledi. Ve inşaata başlamadan önce sözleşmede kullanacakları tüm malzemelerin markalarını bile sözleşmeye eklediklerini söyledi.
“Burası deprem bölgesi, ganimet bölgesi değil” deyince kar marjlarını sordum.
Birazdan Malatya’daki firmaların da rakamlarını paylaşacağım ama Adıyaman firması kar marjlarını çok düşürdüklerini vurguladı.
Firma yetkilisi Tevfik Bey, “Çoğu firma enflasyon farkı diyebileceğimiz bir fark katıyor. Biz tünel kalıp çalıştığımız için inşaat sürecimiz normalden daha kısa sürüyor. İşçilik maliyetlerimiz haliyle düşüyor” dedi.
Mesela bu firmanın depremden önce Malatya’da 2 bloklu ve 70 dairesi olan bir siteye verdiği teklifi inceledim.
3+1 ve 4+1 olarak 2 farklı daire tipli yapıyor.
Bu alana 12 daire fazla yapıyor.
Brüt 155 metrekarelik bir daire için teklifi 2 milyon 131 bin TL.
Vatandaş devletin verdiği paranın haricinde 591 bin TL fark verecek firmaya.
Bu hal ile 13 bin 750 TL’ye geliyor metrekare birim fiyatı. Daire hariç yaklaşık 16 bin lira…
Burada enteresan bir durum var.
Bir apartmanın alanını 3’e ayırırlar.
Net alan.
Brüt alan.
Genel brüt alan.
Malatya’da “brüt alan” dendiği zaman “genel brüt alan” anlaşılıyor.
Net alan, balkon ve kat holü hariç toplam iç alana deniyor.
Brüt alan, balkon ve kat holü dahil toplam daire içi alanına deniyor.
Genel brüt alana ise, apartmanın tüm iç alanlarına deniyor.
Bodrum, çatı boşluğu, asansör alanı boşluklarının dahil olduğu alana genel brüt alan deniyor.
Bizim Malatya’daki firmaların birçoğu belki de hepsi, metrekare hesaplaması yaparken genel brüt alan üzerinden teklif veriyorlar.
Fakat Adıyaman, Diyarbakır gibi birkaç firma teklifini inceledim. Bu firmalar brüt alan üzerinden bir teklif veriyor.
Açıkçası çok anlayamadım çünkü fiyat çok farklılaşıyor.
Ve dışarıdan gelen firmaların teklifleri buradaki firmalardan daha uygun.
Malatya’da da birkaç müteahhitle görüştüm.
Kar marjlarına kadar sordum.
Metrekarede 4 bin TL karın olduğunu söyleyen de oldu, yüzde 15-20 arası bir kar marjlarının olduğunu söyleyen de.
Ama bu belirsiz ortamda yüzde 15 kar marjının altında çalışan firma dayanamaz diyen de oldu.
Bugün Malatya’da 1 metrekareye 16 bin liranın altında teklif veren firma batar diyen de oldu.
Müteahhitle vatandaş, site yönetimi anlaşıyor.
Firmadan şeffaf olunması ve artı verilecek ödemelerin de hak ediş usulüyle verilmesi gerektiğini düşünüyorum.
Ve hangi müteahhit olursa olsun, inşaat tamamlama sigortası yapılmasa dahi o firmadan teminat alınmalıdır.
Malatya’da bu konuda enteresan şeyler oluyor.
Firma ismi vermek istemiyorum ama depremde binaları yıkılmış firmalar çok iş alıyor ne hikmetse.
O yüzden vatandaş kendini güvence altına almadan sadece fiyatı esas alan bir düşünce ile Yerinde Dönüşüm yapmamalıdır.
BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ’NİN GÖREVİ!
Bu işin bir diğer ayağı belediyeler…
Bildiğiniz gibi Yerinde Dönüşüm için başvurulacak belediyeler ilçe belediyeleri.
Malatya’nın ekseriyeti Yeşilyurt ve Battalgazi belediyelerine başvuruyor.
Bu işin ilk başta hiç ilerlemeyişinin sebebi belediyelerdi.
6 Şubat 2023 ile 31 Mart 2024 arasında 14 ay vardı.
İlk 4 ayı at, geriye kalan 10 ayda ne Yeşilyurt Belediyesi ne de Battalgazi Belediyesi hiçbir şey yapmadı bu konuda.
Yeni adayların belirlenmesinden sonra ise herkes yatışa geçmişti.
Fakat bu saatten sonra Malatya Büyükşehir Belediyesi’nin devreye girmesi lazım.
İlçe belediyelerine Büyükşehir’in teknik anlamda bir desteğinin olması gerekiyor.
Yeşilyurt ve Battalgazi Belediyesi’ne görevlendirme ile mühendis ve mimar personel gönderilebilir.
Bir yazıyla bu görevlendirmeler yapılabilir.
Büyükşehir Belediyesi’nde çok sayıda teknik personel var.
Ayrıca Malatya Büyükşehir Belediye Başkanı Sami Er, ilçeleriyle tüm şehrin belediye başkanı olduğunu artık anlamalıdır.
Sami Er, ilçe belediyelerimizden haftalık rapor talep edebilir.
Haftalık ruhsat sayısı, imar durum sayısı ve proje başvuru sayısı gibi.
Ve vatandaşına danışmanlık hizmeti vermesi lazım.
Yerinde Dönüşüm Ofisleri ne oldu?
Bakanlık açmıştı önce…
Şu anda şehrin en büyük problemi Yerinde Dönüşüm olmalıdır çünkü şehri ayağa bu proje kaldıracak.
Bi kere bu konu ile ilgili ofisler açılmalıdır.
Çok basit bi öneride bulunayım.
www.malatyayerindedonusum.org diye bir internet sitesi kurarsın.
Burada tüm ruhsat işlemlerini açık bir şekilde paylaşırsın.
Çalışan firmaları açık açık yazarsın.
Yerinde Dönüşüm’ün faydalarını anlatırsın.
Günlük bilgilendirmeleri buradan yaparsın hatta Büyükşehir Belediyesi’nin birebir görüşmeler yapması lazım.
Vatandaşın lehine olan her ne varsa anlatılması hatta müteahhitlerden alınan tekliflerin sorulması bile başlı başına olumlu bir gelişme olur.
Bugün itibariyle Battalgazi Belediyesi’ne Yerinde Dönüşüm için başvuru sayısı 88.
Kabul edilen 77 ve ruhsat aşamasına gelen sayı ise 10 bina.
Yeşilyurt Belediyesi’ne başvuru sayısı 167, şu ana kadar onay alan 73 ve ruhsat aşamasında olan ise 17…
Allah aşkına bu rakamlarla mı biz şehri yerinde dönüştüreceğiz?
Adıyaman Belediyesi ile görüştüm.
Adıyaman’da Yerinde Dönüşüm için verilen ruhsat sayısı şu ana kadar 700.
İnceleme aşamasında olan ruhsat sayısı ise 70’miş.
Malatya’da her yetkili şunu iyi anlamalı ki Yerinde Dönüşüm projesinin önemsenmesi gerekir. Toplu konuttan da kentsel dönüşümden de daha yararlı olduğunu bu şehrin insanlarına iyi anlatmamız lazım.
Altyapısının, üstyapısının hazır olduğu bir alana, kura çekilmeden, devletin birçok birimi iş gücü harcamadan, vatandaşın genel hatlarıyla takip edeceği bir süreci biz anlatamadık bu şehre.
Ve hiçbir vekilimizin umurunda olmadı Yerinde Dönüşüm için belirlenen kredi ve hibe miktarı.
Belediye başkanlarımızın derdi olmadı!
Devlet diyor ki ben kredi ile birlikte en fazla 1.5 milyon TL veririm.
Bizimkiler de diyor ki “Biz kaç kez söyledik ama maalesef bu rakamı arttıramadık” diyorlar.
Adamın evi gitmiş, işi sekteye uğramış.
Umudu tükenmiş ve üstelik parası da yok.
Ne diyor bizimkiler:
İkizce’de şu kadar konut, Çarmuzu’da bu kadar konut yapıyoruz!
85 metrekarelik bir dairenin maliyetine 3,5 milyon TL diyorlar.
Bu Hükümet’in, TOKİ’den iş alan müteahhitlere kazandırdığı paraya bak!
155 metrekareyi bugün Malatya’da 2 milyon 100 bin liraya yapan müteahhitle TOKİ’den iş alan müteahhit firmasının fiyat farkına bakın!
Vekillere, belediye başkanlarına kızdığım yer burası.
Kapsamlı bir rapor hazırlayın.
TOKİ’nin şu anda yapılan evlerinin kalem kalem maliyetlerini çıkarın.
O bölgeye sıfırdan yapılan altyapının, üstyapının maliyetini çıkarın.
Belediyelerin o yeni bölgelere verecek hizmetin maliyetini çıkarın.
Ve bu rapora şehrin psikolojik raporunu da ekleyin.
Yerinde Dönüşüm’ün şehir için ne ifade ettiğini anlatan ayrıntılı bir değerlendirmeden sonra kabul edilebilecek bir sistem sunmanız lazım Ankara’ya veya Erdoğan’a.
Mesela kademeli bir sistem olabilir.
“Gelir Testi” diye bir sistemimiz var.
Bugün krediyi 1 milyon hibeyi de 1 milyon yap, şehrin nasıl ayağa kalktığını görürsünüz.
Kafa kafaya verip bu işin nasıl olması gerektiğinin raporunu hazırlayıp Ankara’ya gidin diyorum.
Yoksa Bakan Bey Malatya’ya geldiği zaman Yerinde Dönüşüm için verilen hakların yetersiz olduğunu ayaküstü söylemek para etmez.
Yeşilyurt ve Battalgazi belediyelerine Yerinde Dönüşüm için başvuran sayısına baktığın zaman şehrin ekonomik durumunun ne halde olduğunu faş ediyor aslında.
Dersine iyi çalışan ve bu çalışmayı bir rapora döken, ne istediğini bilen ve iyi anlatabilen bir ekibin bütün dinamikleri ile Ankara’da boy göstermesini istiyorum sadece.
Bireysel PİAR peşinde koşan vekillerin, ne dediğinin arkasına-önüne bakmadan konuşan siyasilerin, belediye başkanlarının şehir yerine kendi menfaatleri için vermiş olduğu kavgaların artık bitmesi gerektiğini yıllardır yazıyoruz.
Önemseyin, samimi olun ve beceremiyorsanız etrafınıza becerebilecek kişiler alıp hareket edin.
Bazen sadece “samimiyet” bile başlı başına yeterli olabilir.
